DROIT DE L’URBANISME

Rôle de l’avocat en droit de l’urbanisme

L’urbanisme est la discipline relative à l’organisation et à l’aménagement de l’espace public et privé sur l’ensemble du territoire.

Le droit de l’urbanisme englobe ainsi l’ensemble des règles relatives à l’aménagement des espaces et d’utilisation des sols ainsi que les aspects extérieurs des constructions. Ces règles sont définies par le Code de l’urbanisme et les documents d’urbanisme (PLU, POS, carte communale, etc.).

Cette matière est régie par les deux grands principes suivants :

1. Toute construction est interdite en dehors des parties urbanisées et si elle n’est pas expressément autorisée dans un document d’urbanisme. On compte néanmoins quelques exceptions à ce principe comme l’adaptation, la réfection ou l’extension de constructions existantes, les constructions et les installations d’intérêt public ou d’intérêt communal.


2.La plupart des constructions, aménagements ou travaux nécessitent, au préalable, une autorisation d’urbanisme : le permis de construire. Celui-ci a pour objet d’autoriser la construction d’immeubles ou la réalisation de travaux dans la limite des plans et indications fournis par le demandeur. Il n’est délivré que si le projet est conforme aux règles de l’urbanisme. »

 

Voici quelques réponses à des problématiques soulevées par nos clients  dans le cadre de consultations.

* Comment contester, devant le Tribunal, le permis de construire affiché sur le terrain voisin ?

Le permis de construire accordé doit faire l’objet d’un affichage en Mairie et sur le terrain d’assiette du projet.

L’affichage sur le terrain fait courir pour toute personne privée ayant un intérêt à agir le délai de recours contentieux. Le délai pour contester la délivrance du permis de construire devant le Tribunal administratif est de 2 mois à compter du 1er jour de l’affichage.

La saisine du Tribunal se fait par une requête qui indique les noms et domiciles des parties, l’exposé des faits et des moyens de droit, ainsi que l’énoncé des conclusions soumises au juge, le tout devant être étayé par des pièces justificatives utiles à la résolution du litige.

Par ailleurs, l’article R600-1 du Code de l’Urbanisme prévoit que l’auteur d’un recours contentieux devant le Tribunal administratif est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit intervenir par LRAR dans un délai de 15 jour francs à compter du dépôt du déféré ou du recours.

 

* Est-il possible d’obtenir la copie d’un permis de construire ?

L’article L300-1 du Code des relations entre le public et l’Administration garantit « le droit de toute personne à l’information […] en ce qui concerne la liberté d’accès aux documents administratifs ».

Vous pouvez donc demander à l’autorité ayant délivré un permis de construire, une copie de l’entier dossier.

Le silence de l’Autorité compétente pendant un mois vaut décision implicite de refus de communication et est contestable devant la Commission d’Accès aux Documents Administratifs (CADA).

 

* Mon voisin a édifié une construction qui me porte préjudice. Puis-je obtenir réparation ?

Si elle n’a pas pu agir en amont, toute personne qui subit un préjudice du fait d’une nouvelle construction, achevée, peut saisir le juge judiciaire à condition de démontrer qu’elle subit un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il est en effet possible de solliciter l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la perte de valeur de la maison ou d’un préjudice de jouissance.

Toutefois, compte tenu de l’urbanisation croissante, les tribunaux sont de plus en plus réticents à octroyer des dommages et intérêts en la matière. Les juridictions considèrent en effet que nul ne dispose d’un droit de propriété sur l’ensoleillement, la vue et le paysage environnant.

Il y a tout de même des décisions positives en la matière :

La Cour d’appel de DOUAI dans un arrêt du 03/07/2013 a ainsi décidé : « La perte d’ensoleillement consécutive n’est pas contestable, alors que la cour est orientée au sud-ouest, situation favorisant l’exposition à la lumière et à l’ensoleillement. Si la propriété des requérants, les époux A, se trouve dans une zone très urbanisée générant une perte d’ensoleillement résultant de la construction sur un fonds voisin, celle subie dépasse les inconvénients normaux du voisinage dès lors que la construction voisine borde presque intégralement les deux côtés de leur cour au point de la transformer en un puits sans vue ni lumière directe provenant du soleil. » (Cour d’appel de Douai, Ch. 1, sect. 2, 3 juill. 2013 (RG N° 12/03564).

La Cour d’appel de Pau a ainsi pu considérer dans un arrêt en date du 31/03/2014 : « En l’espèce, il est établi que la construction d’une maison de 6,65 m de haut et de 7 m de long à proximité de la limite de propriété a occasionné à M. et Mme L, en réduisant très sensiblement l’ensoleillement dont ils bénéficiaient auparavant, une nuisance excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef. » Néanmoins, dans cette affaire, les nouveaux propriétaires s’étaient accolés juste en limite de terrain, alors qu’ils avaient vraisemblablement eu le choix d’un autre emplacement moins préjudiciable et que l’obstruction de la vue était totale donc particulièrement gênante.

 

Si vous avez besoin d’être conseillé ou assisté dans le cadre d’un litige en la matière, vous pouvez nous contacter au 01.84.24.42.61 ou par email en nous écrivant à l’adresse : cabinet@lfpassociees.com ou encore en remplissant directement le formulaire à votre disposition dans la rubrique « Nous contacter ».